工程保證擔保概念

工程保證擔保是控制工程建設履約風險的一種國際慣例,在國外已有 一百多年的歷史。華遠地產秉承創新 精神,結合國外先進經驗與國內房地產項目開發現狀,將擔保作為工程管 理科學化、系統化、法制化的重要組 成部分,使擔保成為控制項目質量、進度、造價,提高產品信譽度和服務 質量的一個重要手段。

華遠地產是我國首家將工程保證擔保全面引入房地產項目的開發企業

自2001年華遠地產二次創業開始,在任志強董事長的倡導下,公司逐漸建立了一整套工程保證擔保制度體系,設立了投標、材料質量、工程款、履約、支付、監理、精裝修等各個環節、多個方面的工程保證擔保品種。華遠地產是我國首家將工程保證擔保全面引入房地產項目的開發企業,并獲得北京市城鄉建設委員會擔保實施試點批復,迄今,已在華遠?海潤國際公寓、華遠?尚都國際中心、華遠?盈都大廈、華遠?昆侖公寓、華遠?靜林灣、華遠?裘馬都、華遠?九都匯等多個地產項目中全面實行了擔保制度,取得了階段性成果,并已推廣到華遠青島、西安 等多個異地項目中。

華遠地產推行“工程保證擔保”,旨在通過完整的擔保制度體系建立“信譽機制”, 通過各合作伙伴和華遠的優良合作,達到產品信譽好、品質高、客戶滿意的最終目標,創造客戶、開發商、承包商、材料供應商多方“共贏”的局面。此外,通過擔保的實施,鼓勵信譽良好的承包商、材料設備商更好地合作履約,同時為信譽良好的企業提供更多的機 會,降低雙方的建設成本,逐漸形成整個華遠的戰略發展聯盟體。

華遠與長安保證擔保公司共同推進工程保證擔保

與華遠地產共同推進工程保證擔保的長安保證擔保公司(以下簡稱長安公司)由建設部牽頭發起組建,于1998年7月獲國家批準成立,是我國首家專業化工程保證擔保公司,自成立后一直積極促進和大力推動我國擔保制度的立法工作,并先后與北京、上海、天津、福建、河北、內蒙古、深圳等省市建委、建設廳(局)開展合作,并在多個試點省市建立了分支機構。 自2001年以來,華遠地產與長安公司合作,以改革和創新的精神,建立了承包商資信等級評定、工程監理與保證人的工作配合、合同履行監控和違約預警、擔保索賠等工程管理機制,并通過實施投標、履約、保修等不同擔保品種來規范各方行為,有效控制房屋建造的各個環節,進而保證了房屋的整體質量。特別是,為了保障客戶(購房人)的利益,華遠地產在國內首創了為購房人提供的“房屋質量保修保證擔保”品種,讓客戶真正“置業無憂”。此外,為了保障農民工利益,共建和諧社會,還開發了農民工勞務費支付保證 擔保等。

1、什么是工程保證擔保?

工程保證擔保是一種經濟合同的擔保,以保證為擔保方式設定,它是采用市場經濟的手段,引入保證人作為第三方對建設工程中一系列合同的履行進行監督并承擔相應責任,是一種促使參與工程建設各方守信履約的風險管理機制。

2、實行工程保證擔保有哪些作用?

建設工程項目大多投資大、工期長,在建設過程中不可預見的因素較多。因此,工程建設參與各方包括開發商、承包商、材料設備供應商等都面臨著各種風險。為了有效的防御風險,避免或減少損失的發生,通常都應用工程保險和工程擔保這兩種方式控制風險。

工程保險針對的是因自然災害和意外事故給保險標的和被保險人造成損失的風險。其功能在于,當保險事故發生后,被保險人可以及時得到經濟上的補償。

3、如何申請工程保證擔保?

申請人應向保證人索取申請資料,按期向保證人遞交申請、提交保證人要求的資料,經保證人審核同意后,為申請人提供擔保。

4、申請工程保證擔保需要提交哪些文件資料?

申請人向保證人提交的資料除授權委托書為原件外,其它均可為復印件加蓋申請人公章,除非保證人有特別要求。 資料清單如下:
投標擔保:
(1) 企業法人營業執照副本;
(2) 企業法人組織機構代碼證書;
(3) 公司資質證書。
其他保證擔保:
(1) 企業法人營業執照副本;
(2) 企業法人組織機構代碼證書;
(3) 法定代表人資格證明及身份證;
(4) 授權代理人的授權委托書及身份證;
(5) 公司章程;
(6) 注冊驗資報告;
(7) 近三年經會計或審計事務所驗證的財務報表及當期財務報表及財務報表編制說明;
(8) 公司資質;
(9) 主合同及其補充協議;
(10) 保證人要求提供的其它資料。
一年內同一申請人申請辦理第二份保函的,經保證人同意,可以不再提交辦理上次保函時已提交的上述資料。

5、什么是委托保證擔保合同?

委托保證擔保合同是確立保證人與申請人之間委托關系的法律文件,雙方的法律關系是:申請人為委托人,保證人為受托人。在該合同中將詳細約定申請人委托的事項、擔保的范圍、擔保金額、期限、反擔保條件、擔保費、保函出具的條件、保證責任承擔等條款,以明確雙方的權利義務。

6、什么是保函?

保函是指保證人應被保證人書面申請,向受益人出具的書面保證,為被保證人投標、履約、保修、支付工程款等行為擔保,保證在其未能履約時,保證人代為履行義務或賠償損失。保函是保證人與保函受益人(合同的債權人)達成的協議,是保證合同的一種表現形式。

7、什么是保證擔保條款?

保證擔保條款是保證人出具的保函的組成部分,與保函具有同等法律效力。規定保證人承擔責任的范圍、除外責任和涉及保函失效、保函終止、權益轉讓、爭議處理等事項。

8、保函都有哪些種類?

保函的種類有:投標保函、設計全程履約擔保、總承包全程履約保證擔保、分包全程履約保證擔保、設備供應與安裝全程履約保證擔保、供貨全程履約保證擔保、監理全程履約保證擔保、工程款支付保證擔保、勞務工資支付保證擔保、商品房屋質量保修保函(開發商提供給購房人)等。

9、保函出具要滿足哪些條件?

申請人通過保證人的資信審核,簽訂委托保證擔保合同,交納約定的保費、落實反擔保手續后,保證人出具保函。

10、什么是保函金額?

保函金額是指保函所擔保的最高賠償額,一般為主合同金額的一定比例。

11、什么是保函的有效期間?

保函的有效期間即保證擔保的有效期,保證人只對在保函有效期間內發生的違約事件承擔保證責任,并且受益人需在保函有效期間內提出索賠才能獲得賠付。保函的有效期間一般都長于所擔保的合同的有效期。

12、什么是保費?保費的取費標準?

保證人在提供保函時就承擔著風險,每一份保函是一種資金信用,保費就是保證人提供這種信用時向被保證人收取的一定的費用。保費的收費標準依據保函品種、擔保金額、擔保期限、擔保條件的不同而有所區別。一般情況下保費的取費標準如下:
投標保函的保費取費標準:
(1)保額低于5萬元(含5萬元)的,一次性收取保費500元。
(2)保額低于20萬元(含20萬元)的,一次性收取保費1000元。
(3)保額高于20萬元(不含20萬元)的,一次性收取保費2000元。
其它保函的保費取費標準:
每年按保函金額的8‰記取,不足1000元的,按1000元計取。對于華遠地產的項目,保費實施優惠政策,每年按保函金額的6‰計取,不足1000元的,按1000元計取。

13、保函失效后為何要退還保證人?

按慣例,保函只有原件一份,保函失效后,保證人承擔保證的責任終止,所以保函要退還保證人辦理注銷手續。

14、什么是反擔保?

所謂反擔保是指保證人為被保證人向受益人提供保證擔保時,由被保證人或被保證人之外的第三人向保證人提供的確保在保證人承擔保證責任后,對債務人的追償權得以實現的一種擔保制度。工程保證擔保的各種品種,原則上都要求被保證人提供經保證人認可的反擔保。

15、反擔保有哪幾種方式?

反擔保方式有: (1)保證金,指現金; (2)保證反擔保,指被保證人之外的其它人(反擔保人)以自己的信譽確保對被保證人追償權的實現的行為,為連帶責任保證,包括保證人認可的銀行保函; (3)抵押反擔保,指被保證人或被保證人之外的第三人(統稱反擔保人)以自己的財產作抵押,確保保證人追償權實現的一種擔保,它屬于物權擔保,抵押財產指不動產; (4)質押反擔保,指被保證人或被保證人之外的第三人(統稱反擔保人)將其動產或權利憑證交給保證人占有,確保保證人追償權實現的擔保。反擔保方式和比例的具體規定請見“工程保證擔保的操作”; (5)擔保公司認可的其它形式。

16、反擔保保證書和反擔保合同反擔保保證書

反擔保保證書(格式附后),是反擔保人向保證人提供保證反擔保時出具的文件,主要內容包括反擔保人提供保證的形式、反擔保金額、反擔保履行的條件和方式、反擔保的責任范圍、違約責任及有效期限等。反擔保保證書是關于反擔保人提供保證反擔保的要約,保證人一旦接受,即為承諾,保證反擔保合同依法成立。

反擔保合同,是反擔保人和保證人共同簽訂的約定反擔保事項的合同,主要內容包括反擔保的擔保方式(保證、抵押或質押)、反擔保的金額、反擔保履行的條件和方式、反擔保的責任范圍、違約責任及有效期限等。反擔保合同不同于反擔保保證書,它是合同雙方直接的意思表示,一旦簽訂,即依法成立和發生法律效力。

17、反擔保的責任及其履行

反擔保的目的在于保障保證人對被保證人追償權的實現。所以,反擔保的責任,是反擔保人在保證人為被保證人履行保證責任后向被保證人追償時,依法承擔反擔保合同或條款中確定的彌補保證人損失的責任。換言之,保證人承擔保證責任后對反擔保人擁有追償權。

反擔保責任的履行,依據反擔保的方式、反擔保合同或條款約定的條件以及法律的有關規定。

18、反擔保的解除反擔保的解除

反擔保的解除,是指在反擔保合同或條款有效期內未發生約定的反擔保責任,于合同期滿后反擔保義務解除。此時反擔保合同失效,已辦理抵押或質押登記的,應到登記機關辦理注銷登記手續。 以保證金形式作為反擔保的,保證人依以下程序向被保證人退還保證金:
(1)被保證人退還保證人保函原件;
(2)填寫《退還保證金申請書》(格式由擔保公司提供)并加蓋公章
(3)根據《退還保證金申請書》的要求,提供相應票據及文件;
(4)10個工作日內,保證人將保證金余額無息退還被保證人。

19、保函金額、保費、反擔保金如何計算?

舉例說明:華遠開發的某項目的幕墻工程進行招標和施工,合同價為1000萬元,投標有效期3個月,施工工期6個月,保修期1年。
投標擔保:保函金額為20萬元;反擔保保證金足額交納20萬元;保費為0.1萬元。
全程履約擔保:
建設期:假設保函金額為合同價的30%,小計300萬元;反擔保包括現金反擔保和第三方反擔保(或銀行保函,由承包人與擔保公司商定),現金反擔保金額為保函金額的30%,小計90萬元,剩余70%采用第三方反擔保;保費=保函金額×費率×保證期間(施工工期)=300萬元×6‰×0.5年=0.9萬元。
保修期:假設保函金額為合同價的10%,小計100萬元;反擔保包括現金反擔保和其它,現金反擔保為保函金額的50%,小計50萬元,剩余50%采用其它反擔保形式;保費=保函金額×費率×保證期間(保修期)=100萬元×6‰×1年=0.6萬元。
由上統計,1000萬元合同的工程實行投標、履約、保修擔保的全部費用為1.6萬元,占合同額的1.6‰。

20、什么是退保?

退保是指在一定條件下,保函效力終止,在保函的有效期內,保函受益人未向保證人提出索賠,被保證人請求保證人退還部分保費、解除反擔保的行為。退還保費金額=(保費總金額-手續費)×未滿保證期間天數×保費的日費率。
根據北京市建設工程招標投標管理辦公室的監管要求,在保函有效期內,除工程提前竣工或主合同被解除外,保證人不得接受提前退回的保函。

21、退保需要辦理那些手續?

被保證人向保證人提交下列文件申請退保:
(1)受益人向保證人出具的由其法定代表人或授權代理人簽署的關于保函效力終止的通知書;
(2)被保證人退還保證人保函原件;
(3)退保經辦人提交退保人的授權委托書及受托人身份證復印件;
(4)《退還保證金申請書》及相關文件及票據;
(5)保證人要求退保人提交的其它文件資料。

22、什么是投標保證擔保?

保證人在投標人投標之前,對投標人進行嚴格的資格審查,向招標人出具投標保函,保證中標人將與招標人簽訂合同并將提供招標人所要求的履約、預付款等保函。如果中標人違約,則保證人將在保額內賠付招標人的損失。投標保證擔保可用于設計招投標、施工招投標、監理招投標、材料采購招投標等各種招投標活動。

23、什么是全程履約保證擔保?

建設期擔保,是承包商在與開發商簽訂合同時向開發商提交的第三方的擔保,保證其按照合同(包括保修合同)約定全面和實際地履行合同責任和義務。承包商不履行合同的,開發商可要求保證人在保函金額內承擔保證責任。保證人在承擔保證責任后,可依法向承包商追償。根據開發項目的不同,承包工程項目的不同而有所區別。
全程履約保函一般為有條件的保函,即在開發商提出索賠時必須提供承包商違約的證明,保證人核實后才承擔保證責任。
全程履約保證擔保可以適用于總承包合同、分包合同、材料設備供貨合同的履行。
全程履約保證擔保包括建設期擔保和保修期擔保。
保修期擔保,保修保證擔保也稱質量保證擔保,是保證人為承包商提供的、保證在工程保修期(國際上稱為缺陷責任期)內出現質量缺陷時,承包商應當履行保修義務的擔保。
保修保證擔保與建設期擔保同可為一個保函,并在工程完成時即項目竣工時辦理反擔保變更手續。

24、什么是勞務費支付保證擔保?

勞務費支付保證擔保是保障工程施工人員按時得到勞務報酬的系列性擔保品種。在被保證人沒有按照主合同的約定支付工程施工人員勞務報酬時,受益人有權要求保證人代為支付。

A.勞務費支付保證擔保的作用

實行勞務費支付保證擔保可以使開發商、承包商和勞務分包商相互監督、相互制約,嚴格履行支付施工人員勞務費的義務,保障施工人員按期取得勞務報酬。解決目前勞務費拖欠比較嚴重的問題。同時也可以避免因承包商或勞務分包商未能按期支付施工人員的勞務報酬給開發商以及工程建設本身造成的影響和損失。

B.承包商勞務費支付保證擔保
受益人(權益人):勞務分包商
被保證人:承包商(包括:總承包商、專業承包商)
主合同:勞務分包合同,合同條款必須明確約定—
a. 承包商應支付勞務費的總額、支付時間和支付方式;
b. 在勞務費支付和收訖的財務憑證中必須寫明付款用途。
擔保金額:一般不低于主合同價款的20%。
保證責任:承包商不履行主合同約定的支付勞務費義務,勞務分包商可以向保證人提出索賠,保證人在保函金額內承擔保證責任。
賠款用途:勞務分包商索賠取得的款項必須專門用于勞務費的支付。

25、什么是工程款支付保證擔保?

支付保證擔保是以開發商(業主)為被保證人,以承包商為受益人(權益人),保證開發商嚴格按照合同約定的條件、時間、金額向承包商支付工程款的保證擔保。如果開發商違約,承包商可以依據支付保函規定的條件在保函金額內要求保證人承擔保證責任。

26、工程款支付擔保的作用

在建設工程施工合同中,開發商(業主)和承包商是互負合同義務的。開發商最重要的合同義務就是按照合同約定的條件、時間、金額向承包商支付工程款。如果開發商不能嚴格履行支付工程款的義務,不僅會損害承包商的利益,還會對工程項目產生嚴重的影響。

支付保證擔保可以約束開發商嚴格履行支付工程款的義務,保障承包商的合法權益,促使工程項目建設的順利進行。在我國目前工程款拖欠現象較多的背景下,實行工程款支付保證擔保具有重要的意義。

27、什么是房屋質量保修保證擔保?

房屋質量保修保證擔保是保證人為開發商(被保證人)在房屋保修期內按《商品房買賣合同》的約定履行保修義務,而向購房人(權益人)提供的擔保。若非因購房人或不可抗力的原因,開發商沒有按照上述文件的約定履行保修義務的,購房人有權要求保證人代為履行合同義務或賠償損失。

在保證期間,若購房人購買的房屋(包括房屋套內建筑面積部分和公共部分)及配套裝置發生質量保修問題,而開發商或有關責任人在房屋保修期內未按《商品房買賣合同》的規定履行保修義務,購房人有權依據保函和《房屋質量保修保函理賠程序》,在保證期間和保證范圍內要求保證人承擔保證責任,即賠償被保證人未按約定履行義務而給權益人造成的直接財產損失,賠償權益人為防止或減少房屋財產損失所支付的必要的、合理的費用予以賠償。

28、“房屋質量保修保證擔保”與“工程保修保證擔保”的關系

工程保修保證擔保(如果是全程履約擔保,則工程保修擔保作為全程履約擔保的一部分)是承包商向開發商保證工程質量;房屋質量保修保證擔保則是開發商向購房者保證房屋質量。前者是后者的基礎,只有良好的工程保修才能給購房者提供滿意的房屋產品。

29、房屋質量保修保證擔保的作用

房屋質量保修保證擔保的設立,在購房人、保證人與開發商之間建立了三方的責任關系鏈條,有利于促使開發商全面履行保修義務,維護購房人的合法權益。

設立房屋質量保修保證擔保,有利于在工程建設中控制工程建設的質量,促使開發商更加嚴謹、負責地進行工程質量管理。

在房屋交付使用后,開發商會認真負責地完善物業管理系統及相關規章制度,提高物業管理服務水平。

在開發商不按照約定履行保修義務時,購房人可以不再找開發商,直接持保函要求保證人承擔保證責任。

開發商能夠自己出資為購房人提供房屋質量保修保證擔保,充分表明了其對工程質量的信心和為購房人提供優質服務的態度。

2010 - 2013
2013年12月

2013年12月華遠與仕達擔保有限公司共同修訂了擔保管理制度,使職責更加清晰,賠付更加順暢。

2013年12月

2013年12月華遠與仕達擔保有限公司合作的第一個項目,也是華遠在長沙的第一個項目正式交付業主,向業主遞交了第一份保函。

2013年12月

2013年12月華遠旗下北京華和房地產開發有限公司與仕達擔保有限公司就北京通州銘悅好天地項目簽署了擔保合作協議。

2013年11月

2013年11月華遠旗下北京馨悅致遠房地產開發有限公司與仕達擔保有限公司就北京密云瀾悅項目簽署了擔保合作協議。

2011年7月

2011年7月華遠旗下北京新通致遠房地產開發有限公司與仕達擔保有限公司就北京通州銘悅項目簽署了擔保合作協議,這標志著華遠地產第一個在保障房項目引入工程擔保,為保障房業主提供了可靠的保證,再一次體現了華遠高度的社會責任感。

2010年12月

截止2010年底,華遠地產共為公司所屬項目的3275個業主辦理了“商品房屋質量保修保函”,保函總金額超過1.2億,共有160余個業主,通過擔保公司解決了房屋質量問題,擔保公司理賠約120余萬元。華遠的工程擔保模式,使業主的權益得到了有效保護,工程擔保得到了業主們的認可。

2010年12月

華遠·君城(西安)二期項目集中入住,華遠地產為全部業主辦理了“商品房屋質量保修保函”,并現場在入住現場將保函分別遞交給每一位業主。

2010年12月

華遠長沙公司與北京仕達工程擔保公司正式簽署了合作協議,仕達工程擔保公司將承擔華遠·華中心(長沙)項目工程保證擔保工作;同時華遠與中科智擔保公司進行了深入的合作洽談,并達成了共識及初步合作意向,準備在適當的項目上開展合作。與其他擔保公司的成功合作,標志著有著華遠特色的工程擔保模式又向社會化邁出了堅實的一步。

2010年7月

新修訂的《在路上 華遠“工程保證擔保”全記錄》正式翻印出版,補充了08年以后華遠在工程擔保實踐中一些新的理論和案例。

2010年3月

華遠·君城(西安)一期項目16號樓集中入住,華遠地產為全部業主辦理了“商品房屋質量保修保函”并現場遞交保函。

2008 - 2009
2009年8月

華遠地產與長安擔保公司向華遠·君城(西安)一期項目業主進行“商品房屋質量保修擔保”宣講,詳細介紹了房屋質量保修保證擔保目的、作用及具體操作流程和理賠流程。此活動推進了“商品房屋質量保修擔保”在華遠地產異地項目的實施進程。

2009年4月

華遠·九都匯(北京)制定了工程保證擔保總體方案。并對擔保過程管理進行新的嘗試。

2009年3月

根據公司二級管控模式修訂了《工程擔保管理流程》;充實、細化了對擔保公司工作進行管理和評價考核的內容。與長安擔保公司一同完善了《工程保證擔保管理辦法》,加強對項目建設階段、保修階段的過程跟蹤、管理。

2008年11月

華遠·裘馬都(北京)項目入住交付使用,華遠地產為每位業主投保,提交《商品房屋保修保函》共計500多份,保障了業主的權益。

2008年8月

華遠地產與長安擔保公司重新梳理工程擔保流程,根據經驗積極深入研究解決,新增了《擔保理賠現場踏勘制度》、完善了《工程擔保理賠流程》,為工程擔保尤其是在業主入住后的保修階段的順利實施鋪平道路。

2008年7月

華遠·君城(西安)項目制定工程保證擔保實施方案,華遠地產工程保證擔保制度隨著公司異地拓展的腳步繼續前進,率先在西安房地產市場提出并實施工程保證擔保,開當地先河。

2008年3月

華遠地產工程保證擔保多年實踐匯編成《在路上----華遠“工程保證擔保”7年全記錄》,本書旨在將華遠地產工程保證擔保研究、實踐與成效、收獲編輯整理,其中收錄了業界、合作伙伴、華遠客戶對工程保證擔保的認識與評價,更收集了典型案例與歷年數據供業界交流與參考。

2005 - 2007
2007年7月

任志強做客新浪網,就“如何保證房屋質量”的話題與全國工商聯房地產商會會長聶梅生、業主代表舒可心進行討論,嘉賓以及眾多網友對華遠地產工程保證擔保舉措表示出極大的熱情與關注。此后的又一次專題論壇中,華遠地產、長安擔保公司代表以及權威人士,繼續闡述擔保的相關內容,使這一舉措的優勢被更廣泛的大眾所了解,倡導社會誠信,引領地產行業走向規范。

2007年

華遠地產與長安擔保公司總結了以往項目的擔保實施工作,為提高效率、更快捷有效地解決工程竣工階段中的問題,共同制定了“全程履約擔保”的操作模式。同年,隨著華遠地產不斷進軍異地開展新項目,工程保證擔保也隨項目進展在除北京之外的其他城市逐步開展起來。在華遠青島新項目中,已開始推行總包工程擔保、電梯工程擔保和空調工程擔保等措施,其他擔保品種也在順利推進。

2006年3月

華遠地產“工程保證擔保”與“業權分配”舉措一同入選中國消費者協會2005年度“房地產誠信基金”獎,經消費者網上投票及專家評定,最終榮獲“2005年誠信事件大獎”,以提倡“誠信”、“公平”贏得了社會和消費者的普遍認可和好評。

2006年1月

華遠·裘馬都(北京)開工,在此項目中開始嘗試設計履約擔保并成功開具保函,實現了工程保證擔保領域的突破和創新。

2005年底

代表最高技術標準的高檔公寓——華遠·昆侖公寓(北京)工程整體竣工,此項目全程采用工程保證擔保,確保了工程的高標準和高要求。

2005年8月

華遠地產董事長任志強參加首屆中國工程擔保大會,并作為大會開發商代表發言,華遠地產多年來在擔保制度的實踐成果得到了與會者的肯定與支持。

2005年3月

華遠地產將在旗下各項目中工程保證擔保實踐經-驗、成果匯編成《擔保,構筑一道防火墻》一書,由現代出版社正式印刷出版,在業界引發強烈反響。

2003 - 2004
2004年12月

首版華遠地產“工程保證擔保”白皮書(簡介)、藍皮書(操作指南)和紅皮書(擔保手冊)陸續完成印制,并廣泛發放給華遠地產的合作伙伴、客戶群體,為擔保制度的推廣傳播做出貢獻。

2004年11-12月

華遠·尚都國際中心(北京)、華遠·盈都大廈(北京)以優秀的工程質量保證了順利入住,業主也收到了來自華遠地產和長安擔保公司的《工程保證擔保保函》。

2004年7月

晚7時,華遠·尚都國際中心(北京)大廈樓頂冷卻塔失火。經-調查,原來是施工人員操作不慎導致事故發生,施工單位根據工程保證擔保有關條例很快進行了修繕,華遠地產并沒有因此受到損失。

2004年6月

華遠地產舉辦“誠信立保、共鑄精品”——工程保證擔保實施發布會暨尚都保函遞交儀式,將工程擔保理論研究和實踐經-驗公諸于世,成為行業典范。

2004年4月

華遠地產作為國內惟一的地產商代表,參與國際專業工程擔保研討會,會上,任志強簡述了工程擔保制度在房地產開發建設領域內的作用原理,介紹了華遠地產在工程擔保實踐領域內的突出成效。這標志著華遠地產首創的工程擔保體系已得到行業公認。

2004年1月

針對長期存在的農民工工資拖欠的社會問題,華遠地產又肩負行業、社會責任感,開始了對勞務工資支付擔保的可行性研究,并在項目中試行。此舉獲得國務院及北京市有關領導的高度關注。國務院、建設部及北京市有關領導視察了盈都大廈項目工地,并與該項目擔保實施有關人員進行交流,有關領導對擔保制度對防范質量漏洞、保證農民工工資按期支付所起到的重大作用表示了支持與肯定。

2003年同期

華遠地產逐步建立完善了一整套工程保證擔保制度體系,并陸續在華遠·尚都國際中心(北京)、華遠·盈都大廈(北京)項目中全面實行。

2003年8月底

華遠·海潤國際公寓(北京)完成精裝修并正式交付業主使用,在業主入住前,華遠地產委托長安保證擔保公司向購房人開具了“房屋質量保修保證擔保承諾書”。海潤國際公寓是經-北京市建設委員會批準的首個引入“工程保證擔保”制度的民用項目,也是華遠地產二次創業的第一個項目。華遠地產也因此成為首家試行“工程保證擔保”制度的地產企業。

自2001年華遠地產二次創業開始,在任志強董事長的倡導下,公司逐漸建立了一整套工程保證擔保制度體系,設立了投標、材料質量、工程款、履約、支付、監理、精裝修等各個環節、多個方面的工程保證擔保品種,并陸續在華遠·海潤國際公寓(北京)、華遠·尚都國際中心(北京)、華遠·盈都大廈(北京)、華遠·靜林灣(北京)、華遠·昆侖公寓(北京)、華遠·裘馬都(北京)等項目中全面實行。

從2001年新華遠成立至2008年,已經走過7個年頭,華遠地產從建立工程保證擔保體系的嘗試,到實踐過程中運用創新手段實施更具效力的管理,也正好 歷經了7個項目。這個7,幸運開啟中國工程擔保大門的同時,更衍生出一條具有法律約束力的新型供求鏈。

“我們痛并快樂著”——華遠人對7年這樣說。痛的時候奮起疾奔,勢要沖 破所謂的不可抗力,邁出擔保的每一步,將擔保進行到底。快樂是最終與合作伙伴更高效更優質的創造項目價值的同時,滿足各方所需。

成果,在今天有目共睹;而過程,讓我們用影像和實案,慢慢解析,點滴共知。

歷程,我們走在大路上

我們走過的路———嘗試·推廣·成熟·求精

1、嘗試:華遠·海潤國際公寓

海潤國際公寓總建筑面積約9萬平方米,該項目于2001年10月動工,2003年8月正式交付使用。

華遠地產與長安公司以該工程作為試點推行擔保,進行了包括投標、履約及保修在內的多個擔保品種的嘗試,履約情況良好,未出現實際賠付。該項目嘗試推廣購房人保函, 雖因種種原因未能簽發正式保函,但向購房人出具了保修擔保責任書,保障了購房人的基 本權利。

此工程作為北京市房地產領域第一個引入擔保的項目,得到了北京市建委的大力支持,市建委專門簽批文件將此項目作為房地產領域擔保實施試點,為以后北京市全面強制 推行擔保制度樹立了示范標竿。

2、推廣:華遠·尚都國際中心與華遠·盈都大廈

尚都國際中心總建筑面積約10萬平方米,盈都大廈總建筑面積約14萬平方米,兩項目 于2003年年初動工,分別于2004年11月、12月正式交付使用。截至目前,以上兩項目都已 陸續結束兩年的保修期。

經過海潤國際公寓的擔保試點實踐,華遠地產與長安公司在這兩個項目中全面合作, 擔保工作全面展開,順利完成了包括監理、總包、分包、材料設備、商品房屋質量在內的 全部擔保工作。兩個項目總承包及所有專業分包項目均提交了各種保函,尚都國際中心項 目保函金額約7257萬元;盈都大廈項目保函金額約3759萬元。

這兩個項目首次成功開具了“商品房屋質量保修保函”,這是華遠地產首創的面向購房人的保函,對保障購房人利益和樹立華遠地產品牌形象都發揮了積極作用。 擔保體系龐大,要通過華遠地產與項目全程的各合作伙伴共同參與完成。為了讓投標企業對擔保有初步認識與了解,華遠地產在2004年編寫印發了擔保手冊“白皮書”、“藍 皮書”。“白皮書”是擔保簡介,面向廣大有投標華遠地產項目的意向并通過了資格預審 的企業;“藍皮書”是擔保操作指南,面向已經中標并即將與華遠地產簽訂合同的企業, 幫助其深入學習擔保有關理論與操作程序。兩本小冊子的推出,幫助合作企業投保,為他 們“答疑解惑”,得到了廣大華遠合作伙伴的認可與支持。

3、成熟:華遠·華遠靜林灣與華遠·昆侖公寓

靜林灣總建筑面積約5萬平方米。該項目于2004年12月底動工,2006年3月底正式交付使用。

昆侖公寓是華遠地產開發的精品項目,定位于國內房地產的尖端市場。該項目于2004年2月開工,2007年6月正式交付使用。 在總結以往項目擔保實踐經驗的基礎上,針對昆侖公寓工程不同階段的風險特點,華遠地產進一步完善擔保風險制約機制,并針對保證擔保在工地現場的配合管理問題,編寫了“總分包合同履約擔保工作管理辦法”、“工程監理合同履約擔保工作管理辦法”、

“擔保信用評級管理辦法”等一系列管理體系,并逐漸付諸實施。至此,在擔保系列理論 與實踐過程中,擔保服務體系已逐步發展成熟。

截至2006年底,在靜林灣項目中長安公司共為總包、8個專業分包提供從投標至保修的全程擔保,并分別為190位購房人開出商品房屋質量保修保函,總保額約2470萬元;昆侖公寓項目為總包及18個專業分包提供從投標至保修的全程擔保,總保額約4306萬元。

在這個階段,北京市建委出臺文件,要求北京市所有房地產開發項目強制執行工程保證擔保,并以華遠地產擔保實踐經驗作為教材,在全市范圍內推廣,進一步擴大了工程擔 保在業內的影響力。

4、求精:華遠·裘馬都

裘馬都定位于高品質公寓,總建筑面積約16萬平方米。該項目于2006年初動工,計劃 于2008年內交付竣工。在本項目中,除了全面開展以往已經成熟的擔保品種之外,華遠地 產還開始推行設計履約擔保并成功開具保函。

中國建筑研究院作為國內最大、最權威的建筑設計公司之一,與華遠地產精誠合作, 在裘馬都項目中率先展開設計責任履約保證擔保,并與設計保險相結合,在嚴格履行其設計責任的基礎上,對項目的建筑外觀、結構安全、機電系統等各方面都進行了充分考 慮,與華遠攜手共創精品工程。

在華遠地產戰略發展要求下,產品品質是華遠地產追求的重要目標,擔保業務的進一 步深入正是順應了這種發展趨勢。

開創新局面———體制革新·走出北京

1、體制革新:全程履約擔保的推出

以往項目中,工程竣工、簽訂保修合同、辦理履約保函退保和保修保函提交等階段的工作流程較繁瑣,效率比較低,且保修保函提交時間較長,造成擔保責任不連續。為了簡化工作流程、為合作伙伴提供更好的合作平臺,加快華遠項目的開發進度,華遠地產與長安公司共同制定了“全程履約擔保”的操作模式,有效地解決工程竣工階段的一系 列問題。

原有擔保模式和全程履約擔保模式的對比:

原有擔保模式:一個工程合同在承包建設階段和保修階段分別要辦理履約保函和保修 保函。

全程履約擔保模式:只需要辦理一個“全程履約保函”(見附錄2),此保函擔保了從合同簽訂到保修期結束的整個履約過程。一個保函涵蓋了原有的兩個保函的擔保責任。 實施全程履約擔保的優勢:

(1)從根本上杜絕了擔保責任的“真空期”。

所謂擔保責任“真空期”指:當履約保函到期,而保修保函還未辦理的時間段內,擔保責任的不連貫,形成擔保責任“真空”。使用全程履約保函,原來的履約保函和保修保函就連接成一個整體,沒有了擔保保障的時間空隙,擔保責任從合同簽訂開始一直延續到 保修期滿。

(2)避免重復辦理第三方反擔保手續,提高工作效率。 在原擔保體系中,施工單位向華遠地產遞交履約保函和保修保函的時候,均需要辦理第三方向擔保公司提供反擔保,這樣在一個項目中需要辦理兩次第三方反擔保,影響了辦理保函的進度。引入“全程履約”保函后,施工單位僅需提供一次第三方反擔保即可。同時,兩次遞交保函變成一次遞交保函,減少了工作環節,大大節約了華遠地產、擔保公司和施工單位的時間、人力成本。

2、走出北京:異地項目擔保實施

隨著華遠地產不斷拓展異地新項目,青島住宅項目(總建筑面積約10萬平方米),西安住宅及綜合建筑體(總建筑面積約100萬平方米),長沙綜合建筑體(總建筑面積約70萬平方米)等全面啟動,在當地建設工程主管部門給予的大力支持與指導下,華遠工程 擔保也在上述城市逐步展開,為推動當地的工程保證擔保、建立規范有序的建筑市場做 出貢獻。

工程擔保在異地項目中的順利推進,有賴于青島、西安、長沙當地各施工單位、設備 供貨商對擔保的充分理解和積極合作。

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